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06.12.2007 | Wohnungswirtschaft ist Straßenkampf

Artikel in der Immobilien Zeitung

„Wohnungswirtschaft ist nicht Strategie, sondern Straßenkampf“

Der opportunistische Wohnungsfonds Arsago wird in den kommenden zwölf Monaten 3.000 bis 4.000 Einheiten zukaufen und damit eine Größe von 1 Mrd. Euro erreichen. Seine hohen Ertragsziele realisiert er durch den Abbau von Leerständen. Dabei sind sich die Manager auch für persönliche Wohnungsbegehungen nicht zu schade.

Der Erfolg von guten Ideen ist bekanntlich auch eine Sache des richtigen Timings. Für Daniel Avner und Roman Krulich war es im Jahr 2002 definitiv zu früh, um bei deutschen In-vestoren für die Idee eines Private-Equity-Fonds zu werben, der in Bestandswohnungen investieren sollte. Damals, vor dem Ansturm angelsächsischer Opportunisten auf deutsche Wohnungsgesellschaften, wollten heimische Anleger nichts von diesem Geschäft wissen. „Wir waren damals völlig erfolg-los“, erinnert sich Avner.

Im Folgejahr präsentierte man das Konzept für den Arsago Real Estate Fonds im Ausland, erntete Zu-spruch, und seit 2004 wird Eigenkapital investiert – stets gemeinsam mit den MSREF-Fonds von Morgan Stanley. Von der ursprünglich geplanten 50/50-Aufteilung der Eigenmittel zwi-schen Arsago und MSREF ist man inzwischen abgekommen; seit Anfang 2006 liegt die Beteiligung von MSREF an den Deals bei 75%. Bei großen Käufen (ab ca. 60 Mio. Euro) agieren beide Seiten vom Start weg gemeinsam. Arsago kauft aber auch kleine Einheiten ab 1 Mio. Euro, bündelt diese zu größeren Paketen und nimmt anschließend den Partner mit ins Boot. Das ist aufwendig und lohnt sich vor allem bei gutem Management: Einen großen Teil ihrer Erfolgsvergü-tung erhalten die Arsago-Profis bei der Auflösung des Fonds.

Gut 15.000 Wohnungen hat Arsago inzwischen erworben. Noch 3.000 bis 4.000 Einheiten will man bis Mitte/Ende 2008 dazuholen, dann hat der Fonds wie vorgesehen für 1 Mrd. Euro eingekauft und kann sich theoretisch bis zur geplanten Auflösung im Jahr 2012 auf das Management konzentrieren. Hierin sehen die beiden Unternehmenschefs ihre Kernkompetenz. Eine Nettomietrendite von knapp 10% (vor nicht umlagefähigen Kosten) und eine angestrebte Gesam-trendite von 12% bis 13% p.a. erreicht arsago vor allem durch den verbilligten Einkauf teilweise leer stehender Anlagen. „Bei grundsätzlich positiver Standortentwicklung kaufen wir alles mit Leerstandsquoten unter 25%“, so Avner. Auch der berüchtigte „Schweizer Käse“ schreckt ihn nicht. Rund 8,5% des momentanen Portfolios bestehen aus solchen WEG-Restanten, darunter auch ein 2005 mit der HVB Immobi-lien getätigter Paketverkauf mit Beständen in Dresden, Leipzig und Großkugel.

Die nachhaltige Miete zählt

Die Leerstandsquote im Portfolio liegt aktuell bei 9,6%; 2008 soll sie auf knapp 5% abgebaut sein. Was Arsago nach eigenen Angaben nicht macht, ist das maximale Ausreizen von Mietsteigerungsmöglichkeiten. Das soll die Fluktuation im Bestand niedrig halten. Die Kalkulation beim Ankauf richtet sich nur nach den nachhaltig erzielbaren Einnahmen. Aktuell liegt die durchschnittliche Kaltmiete bei 4,70 Euro/m².

Den Leerstand drücken die Manager, indem sie sich unver-mietete Wohnungen zusammen mit dem Verwalter persönlich in Augenschein nehmen und diese anschließend nach dem Geschmack potenzieller Mieter wiederherrichten lassen. Die Vermarktung von Bestandswohnungen habe „wenig mit großen Strategien, aber viel mit Straßenkampf“ zu tun, lächelt Avner. So sei eine der wichtigsten Ansprechpartner für das Management schlicht und einfach der Hausmeister.

Der Bestand des Fonds ist über größere und kleinere Städte in der gesamten Republik verstreut. Größere Portfolios befinden sich in Berlin (2.700 Einheiten) und Dresden (3.663). Hier sowie in Leipzig will man auch weiter zukaufen, auch in kleinen Stückzahlen. Die extrem kleinteilige Streuung der Arsago-Wohnungen (man besitzt z.B. 27 Einheiten in Plauen, 38 in Straubing, 15 in Kaiserslautern) macht man nach eigener Überzeugung durch Expertise in der Verwaltung wieder wett. Mit einem selbst entwickelten Reportingsystem und einem leistungsbezogenen Vergütungssystem hält man die Verwalter an der „sehr kurzen Leine“, betont Roman Krulich.

Die aktuelle Kreditklemme bekommen die Einkäufer durchaus zu spüren, „wir hoffen im ersten Halbjahr 2008 auf eine Beruhigung“, sagt Krulich. 20% bis 30% Eigenkapital pro Deal sei inzwischen nötig. Bei den Preisforderungen für Wohnungen mit guter Substanz und in guter Lage habe sich jedoch wenig bewegt. Im Gegensatz zu schlechten Wohnan-lagen: „Die sind inzwischen nicht mehr verkäuflich.“ (mol)

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